Разрезать на дольки

Публикуемые каждые полгода итоги исследований социально-экономической ситуации в регионах у псковских чиновников зачастую вызывают желание нервно оправдаться: мол, чушь всё это. Специалисты «РИА Рейтинг» тем временем холодно констатируют очередное падение экономических показателей. Но для некоторых из них вместо оправданий найдутся реальные причины, правда, региональные чиновники их не понимают и решить проблему, соответственно, попросту не смогут.

В жилищном рэнкинге (ранжированном списке) регионов РФ Псковская область не одинока: при нашем-то падении на 24,7% внизу ещё больше двадцати субъектов, шесть из них — с более чем 50-процентным минусом. Рост по вводу жилых домов показали только 34 региона из 84 исследованных (по Чукотскому АО показателей нет). Да и рост первой тридцатки зачастую весьма номинальный. Взять Воронежскую область: высокое 16-е место — но всего 11% роста. А участники рейтинга с 17-го по 34-е место даже 10% в плюс не показали.

При этом псковские застройщики никакого кризиса не ощущают. «Такого падения [на четверть] не было, процесс идёт стабильно», — уверяет менеджер «Псковской инвестиционной компании» Елена Кружаленкова. «У нас наоборот, дом введён в эксплуатацию — получается плюс: в прошлом году дома не было», — подсчитывают в строительной компании «Скандинавия». «В нашей организации как вводились объекты, так, в принципе, и вводятся. Не могу сказать, что меньше объектов стало, даже по сравнению с 2014–2015 годами: в 2016 году всё абсолютно так же идёт», — продолжает начальник отдела продаж компании «Псковжилстрой» Степан Быстров. Может, проблемы возникли у компании «ПИК60», допускает он, но сразу поправляется: «У них объектов много, они также постоянно вводят их в эксплуатацию: у них и «Европа», Инженерная улица, пара «пятен» в городе — нельзя сказать, что падение ощущается».

При этом застройщики отмечают падение спроса: такая статистика ведётся помесячно, и в некоторые из них новые квартиры «спрашивали» в два раза реже, в другие — на четверть. Да и летом всегда поменьше покупают, это ни для кого не секрет, констатирует Степан Быстров: отпуск, юг, море — не до квартирного вопроса. «Хотя сентябрь в прошлом году был хорошим [месяцем по спросу на жильё]», — чуть мечтательно добавляет он: сентябрь–2016 близко.

«В январе–июле 131 тысяча [квадратных метров] у нас [в регионе] введена (в январе–июне, по данным Росстата, было 116,2 «квадрата». — П.Д.). Если брать темпы, то в девяти районах и городе Великие Луки объёмы построенного превысили аналогичный показатель прошлого года, — рассказывает начальник отдела жилищной политики и мониторинга строительной отрасли регионального комитета по строительству и ЖКХ Наталья Лимашева. — Среди них наибольшие темпы жилищного строительства в Новоржевском районе — в 5,6 раза. Как всегда, лидеры одни и те же: Псков, Псковский район и Великие Луки — это стабильно. В Пскове построены жилые дома общей площадью 58,2 тысячи квадратных метров», — подсчитала она.

«Откуда у вас такие цифры по нашему району?» — слегка шокирована заместитель начальника профильного отдела администрации Новоржевского района Маргарита Царёва. Она поясняет, что таких данных в региональную администрацию не передавала, потому что и передать-то нечего: стройка в районе ведётся, но лишь в рамках индивидуальной жилищной застройки. «Мы не строим никаких многоквартирных домов, а про «индивидуалку» у нас не спрашивают: их по акту ввода проводить не нужно», — говорит Царёва. По её подсчётам, даже разрешений на строительство в этом году — как и в прошлом, 33, а в отчёте по вводу жилья пока что «одни прочерки».

«Может, это Росреестр даёт такие данные? У них регистрируются все дома, и что-то там [конечно] возросло. Они могут и индивидуальные дома в отчёт включать», — предполагает чиновник из Новоржевского района. При этом искать в словах Натальи Лимашевой попытку приукрасить реальные данные не нужно: «Статистика по нашей области больше чем точна по одной простой причине: статуправление получает данные от муниципалитетов, а те дают точные данные, сколько на их территории введено в эксплуатацию жилых домов», — считает исполнительный директор строительной компании «Скандинавия» Сергей Калинкин.

Представитель строительной компании Сергей Калинкин. Фото: ПАИ

«Почему [показатели стали] меньше? Это влияние чисто экономической ситуации в стране. Конечно, Псков не очень сильно затронуло, а Санкт-Петербург и Москву — в значительной степени, там показатели даже серьёзнее упали. Стоимость стройматериалов стала увеличиваться, и не особо крупные застройщики на этом стали буксовать. Отсюда и снижение темпов введения в эксплуатацию жилья», — поясняет Калинкин.

Наталья Лимашева в свою очередь встречает наш короткий пересказ исследований «РИА Рейтинг» в штыки: «У меня нет [таких данных], что [есть падение] на четверть», — обрывает меня она. Но затем уточняет, с каким годом сравнение. Выяснив, что с предыдущим, она ощутимо «выдыхает»: «Так, извините меня: в предыдущем году ввели в эксплуатацию больше 350 тысяч квадратных метров. А всего в области в среднем за год вводится 100-200 «квадратов». Поэтому сравнивать с 2015 годом [некорректно]. Давайте сравним с любым другим — нормальный будет показатель».

Непонятную «прыть» застройщиков в прошлом году она объясняет «по-простому»: люди хорошо работали, много строили, обычные жители региона получили жилые участки — всё это пошло в статистику. А сейчас наступил ожидаемый спад: ясно, что после такого всплеска ждать подобного ежегодно глупо. «По разным факторам: и пиковый был год, и земельные участки заканчиваются, и деньги заканчиваются у застройщиков и покупателей», — разъясняет она.

Это упрощение как минимум не объясняет всплеска ввода в эксплуатацию жилых помещений. Ведь «много строили» не значит, что много ввели: дому надо время «отстояться». А индивидуальным строительством такие показатели «не закроешь». Исполнительный директор «Скандинавии» интенсивную стройку 2015 года объясняет по-другому: «В прошлом году была попытка ввести изменения правительством в №214-ФЗ, соответственно, все максимально готовые объекты были сданы ещё в прошлом году. С учётом того, что 214-й федеральный закон поменялся в этом году, а в конце прошлого года обещали ввести изменения уже с 1 января, все застройщики максимально готовые объекты дотягивали и вводили в эксплуатацию с тем, чтобы негативные последствия изменения законодательства не повлияли на объекты», — подчеркнул Сергей Калинкин.

Изменения в №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») депутат Законодательного собрания Новосибирской области Олег Мирошников в интервью местным журналистам назвал «революционными». Конечно, в хорошую сторону. Дескать, государство «чистит» рынок, вводит фильтры, но лишь в интересах простых граждан-дольщиков. «Строительная компания с уставным капиталом 10 тысяч рублей не должна осуществлять деятельность в сфере жилищного строительства. Это абсурд, и такого нет ни в одной стране мира», — пояснял Мирошников.

Есть какая-то уверенность, что лично Олег Мирошников вряд ли исследовал «строительные» законодательства стран мира.

Псковские застройщики, несмотря на данные «РИА Рейтинг», падение жилищной застройки не фиксируют. Фото: Павел Дмитриев / «ПГ»

В итоге с 1 марта 2016 года чистые активы компании, желающей работать на рынке долевого строительства, должны составлять либо не менее 5% от стоимости дома, который она хочет построить, либо 30 миллионов рублей по бухгалтерскому балансу. «Революционные» изменения по родной Мирошникову Новосибирской области ударили даже сильнее, чем по Псковской (падение на 30,2% и 68-е место в рэнкинге регионов).

«Для застройщиков №214-ФЗ изменился в негативную сторону, — уверен Сергей Калинкин. — Прикрываясь мотивацией защиты прав дольщиков, ставят барьеры, застройщикам на значительную сумму увеличивают уставной капитал, что приведёт к укрупнению строительных компаний. Мелкие компании по сегодняшним изменениям в законодательстве деньги дольщиков использовать не смогут, соответственно, они пойдут в кредитные организации, а те строительным организациям кредиты дают неохотно, особенно небольшим. Эта цепочка осложняет жизнь застройщикам», — подытожил Калинкин.

Интересно, что «РИА Рейтинг» сравнивал показатели первых полугодий 2015 и 2016 годов, а многие застройщики пытались «дотянуть» дома до 1 января 2016 года, то есть итоговые показатели за год могут упасть в регионе больше чем на четверть. Правительство вместо того, чтобы найти меры поддержки небольших строительных компаний, предпочло в очередной раз под видом помощи простым россиянам поставить бизнесу заградительные фильтры.

Конечно, у них были небольшие «дольки» рынка, но тем проще отобрать их и раздать компаниям побольше — следить будет проще.